Рубрика: В зеркале СМИ

Пора регулировать рынок жилья

На прошлой неделе произошли как минимум два знаковых события. Средняя цена на жильё в Москве преодолела «психологически важный», как любят говорить в таких случаях комментаторы, рубеж в $4000 за квадратный метр. Первый вице-премьер Правительства России Дмитрий Медведев провел с российскими бизнесменами совещание о том, как правильно реализовывать нацпроект «Доступное и комфортное жилье».

Действительно, рост цен на недвижимость создает угрозу реализации этого национального проекта. Жилье становится все менее и менее доступным, по всей стране. Предлагаемые в нацпроекте меры работают на увеличение спроса через расширение ипотечных программ и снижение ставок по ипотечным кредитам. Растущий спрос ведет к росту цен. Увеличить же быстро предложение нового жилья затруднительно – есть проблемы с выделением свободных земельных участков под застройку, да и производственные мощности стройкомплекса ограничены.

В ходе совещания с Дмитрием Медведевым глава «Деловой России» Борис Титов высказался в пользу дифференциации ставок налога на имущество физических лиц в зависимости от числа находящихся в собственности квартир. Сходная мысль лежит в основе законопроекта, над которым работаем я и мои коллеги.

Исходный пункт моих рассуждений состоит в том, что главной причиной роста цен на жилье (а темпы роста сегодня составляет 1% в неделю и около 5% в месяц) является не потребительский, а инвестиционный спрос. Дело не в том, что жилья мало строят. Ведь самый высокий рост цен в России демонстрируют как раз те города, в которых самые большие объемы жилищного строительства – Москва и Санкт-Петербург. В условиях, когда квартиры становятся объектом инвестирования, строить можно хоть в два, хоть в три раза больше: банки, ПИФы и другие финансовые структуры освоят практически любой объём. По вечерам в Москве свежевозведенные жилые комплексы зияют темными окнами – все квартиры в них раскуплены, но никто в них не живет и жить не собирается. Зрелище, признаться, жуткое. Некоторые компании, чтобы не пугать прохожих, даже организуют подсветку зданий.

Ни у кого не вызывает возражений, что такие рынки, как валютный или зерновой, находятся под особым контролем и четко регулируются государством. Однако рынок жилья ничуть не менее важен социально, чем зерновой, и является ничуть не менее стратегически значимым, чем валютный. Поэтому вполне логично со стороны государства будет взять его под свой контроль.

Механизмов такого контроля имеется два: налогообложение и государственные интервенции.

Разрабатываемым мною законопроектом предлагается ввести для рынка жилья специальный налоговый режим. Его основные черты:

  1. Льготное обложение первых двух объектов жилой недвижимости (квартиры или дома, загородного дома или дачи) для граждан (в рамках действующего налога на имущество физических лиц, или с выведением налога на недвижимость в отдельную категорию).
  2. Прогрессивное обложение последующих объектов жилой недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, с неуклонно возрастающим для каждого следующего объекта коэффициентом и дифференциацией ставок в зависимости от рыночной стоимости жилья. Это снизит рентабельность частных инвестиций в жилье и снимет часть «денежного навеса».
  3. Особо высокое и прогрессивное (с повышением коэффициента для каждого следующего объекта) налогообложение объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц (возможно, за исключением строительных компаний). Цель – сделать инвестиции в жильё невыгодными для банков, ПИФов, инвесткомпаний и прочих финансовых институтов, в настоящее время являющихся основными покупателями на жилищном рынке.
  4. Введение повышенной прогрессивной ставки земельного налога на земельные участки под жилищное строительство, работы на которых ведутся более двух лет.

Второе направление – государственные интервенции на рынке. Собственно, муниципальное жилищное строительство и задумывалось как инструмент таких интервенций. Однако этот инструмент не работает – фактически муниципальное жильё продаётся по рыночным ценам (за исключением предоставляемого бесплатно в качестве компенсаций за снос или очередникам-льготникам). Законодательным путем вопрос не решить. Здесь нужны меры со стороны исполнительной власти. Поэтому представляется целесообразным создать государственную строительную корпорацию или даже несколько госкорпораций, которые, работая на грани рентабельности, продавали бы жильё практически по себестоимости и тем самым сбивали рыночные цены. Отметим, что само по себе выдвижение правительством плана создания такой корпорации или корпораций способно оказать охлаждающее влияние на перегретый жилищный рынок.

Разумеется, предлагаемые меры довольно суровы. Более того, они неизбежно создадут трудности для финансово-инвестиционных компаний и банков. Однако следует честно признать — мы объективно стоим перед очень нелёгким выбором. Государство либо изгоняет нефтедоллары с рынка жилья и перенаправляет их в промышленность и сельское хозяйство, либо в предвыборном году признаёт крах приоритетного национального проекта «Доступное жильё». Как представляется, первое предпочтительнее, даже если и принесёт проблемы игрокам финансовых рынков.

Подготовил Сергей Владимиров, Комсомольская Правда, 13 октября 2006

Пятница, 13 октября • Рубрика: В зеркале СМИ